■“缺什么補什么”，確保改造提升后的老舊小區“面子”好看，“里子”好用

■在項目改造過(guò)程中，協(xié)調住建、經(jīng)信、城管、應急和消防救援等部門(mén)深度參與，集中力量打“殲滅戰”

■注重市場(chǎng)機制的運用，吸引更多社會(huì )投資參與老舊小區改造和運維

城市不能一味攤大餅。堅持房住不炒，全面實(shí)施城市更新行動(dòng)……近年來(lái)，在新發(fā)展理念指引下，大拆大建、新城遍地開(kāi)花的城市“外延式”發(fā)展，逐漸讓位于以完善城市功能、提升老百姓獲得感為目標的“內涵式”發(fā)展。

其中，老舊小區改造這一既涉及千千萬(wàn)萬(wàn)城市家庭利益，又有望激活萬(wàn)億級規模投資的內需新風(fēng)口，成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。

《瞭望》新聞周刊記者調研發(fā)現，眼下各地都在加快推動(dòng)新一輪老舊小區改造，但重建設輕管理和過(guò)于依賴(lài)財政投入依然是改造過(guò)程中存在的幾大問(wèn)題。

重慶市作為較早啟動(dòng)新一輪老舊小區改造的城市，立足打造“完整社區”，積極探索改造內容清單化，推進(jìn)方式系統化和投資運維市場(chǎng)化的工作模式，在改善市民生活條件、推進(jìn)城市有機更新的同時(shí)，開(kāi)辟了“內涵式”增長(cháng)的新方向。

“缺什么補什么”

重慶作為西南地區工商業(yè)重鎮，城市老舊小區量大面廣，符合改造的房屋面積超過(guò)1億平方米。十余年前，重慶市曾經(jīng)搞過(guò)一輪老舊小區改造，但主要是政府牽頭對城市重要區域老舊房屋外立面進(jìn)行翻新和規整，老百姓笑稱(chēng)“一年新三年舊，五年又爛了”。

針對過(guò)去老舊小區改造中“政府干群眾看”的問(wèn)題，重慶將新一輪老舊小區改造定位為重大民生工作，立足順應群眾期盼和需求，把選擇權交給群眾。

重慶市住建委物業(yè)處處長(cháng)居梁介紹，改造絕不搞一刀切。政府部門(mén)給老百姓提供清單化的改造選項，根據老百姓反映強烈的突出問(wèn)題，按照“缺什么補什么”的方式合理確定改造提升內容，確保改造提升后的老舊小區“面子”好看，“里子”好用。

重慶兩江新區人和街道邢家橋社區安置房小區經(jīng)歷近30年歲月的“洗禮”，存在配套設施差、安全保障差、市政基礎差、衛生環(huán)境差等問(wèn)題。得知要啟動(dòng)改造，一些居民表示歡迎，但也有不少居民懷疑觀(guān)望，有的甚至希望政府對片區進(jìn)行拆遷，以房屋或者貨幣對原住民進(jìn)行補償。

為了推動(dòng)工作，邢家橋社區先后組織召開(kāi)黨員及居民會(huì )議30多次、院壩會(huì )40余場(chǎng)，總計接待群眾達5000余人次，征求意見(jiàn)建議1000余條，最終摸清了群眾對小區最不滿(mǎn)意的前5項，并將其作為改造的重點(diǎn)內容加以實(shí)施。

邢家橋社區黨委書(shū)記謝蘭說(shuō)，通過(guò)耐心細致的動(dòng)員工作，群眾改造意愿從最初的23%上升到90%多。現在，改造完成后的邢家橋安置房小區，屋內外墻體堅實(shí)干凈，廚房廁所明亮通暢，還新增800個(gè)停車(chē)位，488戶(hù)居民感慨“破房”搖身變“洋房”。

居梁表示，此輪改造還注重群眾需求和專(zhuān)業(yè)化相結合，試點(diǎn)總建筑師負責制，推動(dòng)設計師、工程師進(jìn)社區，目前已組建100余名行業(yè)技術(shù)專(zhuān)家組成的技術(shù)咨詢(xún)服務(wù)專(zhuān)家庫和40余名具有影響力的建筑師組成的總建筑師庫，共同為重點(diǎn)項目方案把關(guān)，并深入區縣、社區為基層提供技術(shù)指導。

據統計，從2018年啟動(dòng)新一輪老舊小區改造以來(lái)，重慶市已累計實(shí)施改造2043個(gè)小區計3720萬(wàn)平方米，41萬(wàn)戶(hù)居民受益，到2022年，計劃啟動(dòng)總計1.02億平方米的老舊小區改造。

“各出一盤(pán)菜，共辦一桌席”

本刊記者了解到，老舊小區改造過(guò)去經(jīng)常存在部門(mén)“單打獨斗”的局面，哪個(gè)部門(mén)有項目資金支持，基層就改哪方面，基層干部“調侃”改造工作經(jīng)常是“鑼齊鼓不齊”。

重慶在新一輪改造過(guò)程中充分整合資源，按照“各出一盤(pán)菜，共辦一桌席”的原則，以構建“完整社區”為目標，對老舊小區進(jìn)行系統性升級更新。

渝中區大溪溝街道雙鋼路老舊小區是央企中冶賽迪移交地方進(jìn)行“三供一業(yè)”管理的家屬院小區，曾經(jīng)消防安全突出，環(huán)境臟亂差，休閑養老設施缺乏……大溪溝街道辦副主任劉剛介紹說(shuō)，為了徹底改變小區面貌，在項目改造過(guò)程中，大溪溝街道作為牽頭單位，協(xié)調住建、經(jīng)信、城管、應急和消防救援等部門(mén)深度參與，集中力量打了一次“殲滅戰”。

在雙鋼路老舊小區，83歲的中冶賽迪退休老專(zhuān)家郭慶弟對記者說(shuō)，以前小區環(huán)境差不愿意下樓，改造后，老年食堂、養老服務(wù)中心、“四點(diǎn)半”課堂等社區便民服務(wù)設施一應俱全，“每天都想出來(lái)轉轉。”

重慶市住建委副主任郭唐勇說(shuō)，改造過(guò)程中，重慶始終堅持制度創(chuàng )新，建立起“1+N”政策標準體系，不僅明確“改造39項+社區服務(wù)提升25項”內容清單，還在全國率先出臺全流程項目管理辦法，針對老舊小區項目改造的計劃、資金、設計、實(shí)施、驗收等環(huán)節管理立了規矩。

不僅如此，部門(mén)、區縣加強協(xié)調聯(lián)動(dòng)，將養老托幼、社區服務(wù)、加裝電梯、停車(chē)、消防等專(zhuān)項、子項工作打通運行，統籌共建共享公共服務(wù)設施，已同步改造提升養老、托幼、農貿商超等配套設施3980處、加裝電梯2129部、新增停車(chē)位1.9萬(wàn)個(gè)。

郭唐勇說(shuō)，甚至過(guò)去資金難落實(shí)的“水電氣訊”等公共服務(wù)企業(yè)也積極加入到新一輪的改造工作中來(lái)，例如國家電網(wǎng)重慶市電力公司就承諾將用2~3年的時(shí)間完成20余萬(wàn)戶(hù)老舊小區供電設施改造，工程不收取居民任何費用。

探路市場(chǎng)化運維

老舊小區改造不僅能顯著(zhù)改善市民居住條件，同時(shí)也會(huì )拉動(dòng)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

據專(zhuān)業(yè)機構測算，我國老舊小區改造市場(chǎng)空間或高達5萬(wàn)億元。然而，本刊記者了解到，一直以來(lái)，老舊小區改造投入主要還是依靠政府投資，社會(huì )資本投資意愿不強。為解決這一問(wèn)題，重慶市在新一輪老舊小區改造中，注重市場(chǎng)機制運用，吸引更多社會(huì )投資參與老舊小區改造和運維。

在九龍坡區紅育坡片區改造中，重慶探索運用PPP模式，讓社會(huì )資本牽頭直接參與老舊小區改造。地方政府以停車(chē)、充電、農貿市場(chǎng)、公房、閑置物業(yè)、廣告、保潔等7大類(lèi)經(jīng)營(yíng)性收入作為未來(lái)收益，通過(guò)PPP模式的ROT運作方式，引入北京愿景集團與地方國有公司投入3.7億元組建項目公司，負責片區改造和運營(yíng)，包括改造期1年、運營(yíng)期10年，完全市場(chǎng)化運作。

北京愿景集團紅育坡項目經(jīng)理吳朝勇說(shuō)，社會(huì )資本投入可通過(guò)停車(chē)費收入、廣告收入、門(mén)面店鋪收入、物業(yè)費收入以及對低效資產(chǎn)改造后的運營(yíng)所得來(lái)實(shí)現項目的長(cháng)效運營(yíng)。

對已完成改造的老舊小區，重慶則采取引進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、組建社區物業(yè)服務(wù)中心、居民自治物業(yè)管理等三種模式，實(shí)施分類(lèi)物業(yè)管理，防止小區改造提升后出現“一年新、三年舊、五年破”的情形。

南岸區長(cháng)江村老舊小區改造完成后，依托小區內銅元局、長(cháng)江電工廠(chǎng)等歷史文脈打造的文化長(cháng)廊，引入文創(chuàng )小微企業(yè)參與小區公共空間管理，讓小區不僅能夠保持干凈整潔，還能增加文化氣息。

業(yè)內人士表示，隨著(zhù)城市進(jìn)入“內涵式”發(fā)展新階段，做實(shí)做活以老舊小區改造為代表的城市更新工作，必將創(chuàng )造一個(gè)以民生需求為導向激活內需新風(fēng)口的新方向。

為此，郭唐勇等建議，國家出臺相應低息配套資金政策，助推建立合理商業(yè)模式，讓老舊小區改造有“微利”可得，從而吸引更多社會(huì )資本參與。（李勇、張桂林、陶冶）