國家在“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要提出：要順應居民消費升級趨勢，把擴大消費同改善人民生活品質(zhì)結合起來(lái)，促進(jìn)消費向綠色、健康、安全發(fā)展。在促進(jìn)消費綠色、健康、安全發(fā)展的過(guò)程中，促進(jìn)住房消費健康發(fā)展顯得尤為重要。

3月5日，在十三屆全國人大五次會(huì )議的政府工作報告中指出“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求”、“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

住房問(wèn)題既是民生問(wèn)題也是發(fā)展問(wèn)題，關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)切身利益，關(guān)系人民安居樂(lè )業(yè)，關(guān)系經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展全局，關(guān)系社會(huì )和諧穩定。而在日常生活中，部分購房者會(huì )因為買(mǎi)房踩坑、選錯物業(yè)引發(fā)住房糾紛，進(jìn)而影響到生活的質(zhì)量。在“3·15”國際消費者維權?即將到來(lái)之際，筆者采訪(fǎng)了重慶匯義律師事務(wù)所主任律師、仲裁員蔣珂，共同探討商品房買(mǎi)賣(mài)與物業(yè)管理糾紛中的新問(wèn)題，希望通過(guò)案例分享、避坑指南等方式，促進(jìn)住房消費健康發(fā)展。

“現房現證”留心眼

進(jìn)入“十四五”以來(lái)，人民群眾對住房消費呈現出多元需求的態(tài)勢。“從電梯高樓，到洋房別墅，人們的住房發(fā)生了極大的飛越。”蔣珂觀(guān)察到，受市場(chǎng)供應影響，近些年在改善和高端小區買(mǎi)房糾紛事件頻發(fā)。比如近日，蔣珂接到了一位別墅購房者的咨詢(xún)：買(mǎi)現房現證的別墅，上百萬(wàn)的買(mǎi)房款卻打了水漂。

據他了解，原來(lái)是重慶某開(kāi)發(fā)商在九龍坡打造了某大型別墅項目，由于體量大，項目建成時(shí)仍有一批房源未售出，成為了現房。于是該開(kāi)發(fā)商為未售出的現房別墅辦理了獨立產(chǎn)權證，又由于資金短缺將“現房現證”的別墅抵押給銀行進(jìn)行貸款。后期為了回流資金，該開(kāi)發(fā)商對別墅進(jìn)行了打折處理，吸引一批別墅購房者的目光。購房者將部分房款打到開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)用于“解押”，“解押”后辦理網(wǎng)簽過(guò)戶(hù)時(shí)再付尾款即可。

剛開(kāi)始這樣的操作并無(wú)差池，可是開(kāi)發(fā)商大量債務(wù)為購房者“錢(qián)房?jì)煽铡甭裣铝穗[患。由于拖欠大量債務(wù)，該開(kāi)發(fā)商名下的房產(chǎn)、銀行賬戶(hù)等遭到了其他債權人的查封，這時(shí)候對于已經(jīng)提交購房款卻未辦理網(wǎng)簽過(guò)戶(hù)手續的幾十位購房者來(lái)說(shuō)，可能面臨著(zhù)全面損失：錢(qián)沒(méi)了，房子也收不到。

“錢(qián)房?jì)煽铡比绾伪苊猓?/strong>

蔣柯說(shuō)到，房屋所有權的轉移以登記過(guò)戶(hù)為準，由于未正式辦理過(guò)戶(hù)，房屋所有權仍歸開(kāi)發(fā)商所有。而查封的房源，法院拍賣(mài)后優(yōu)先償還銀行的抵押貸款，購房者得不償失。現在房地產(chǎn)行業(yè)正處于大浪淘沙的時(shí)候，部分中小開(kāi)發(fā)商為了現金回流，會(huì )出現將現房抵押后再銷(xiāo)售的情況。

他建議，“現房現證有抵押”的房子存在一定的風(fēng)險，購房者還需謹慎購買(mǎi)。如果購房者確定要買(mǎi)“現房現證有抵押”的房子，要等開(kāi)發(fā)商解押后才能支付房款。如果在開(kāi)發(fā)商無(wú)力解押的情況下，一定要核實(shí)房源的產(chǎn)調信息，在查明沒(méi)有被查封的情況下，可以與開(kāi)發(fā)商、銀行達成三方共識，購房者將房款支付到銀行的賬戶(hù)用于解押后，再辦理過(guò)戶(hù)手續。

“花園情節”有陷阱

“除了有抵押的現房要多留個(gè)心眼外，喜歡花園洋房的購房者也要多加小心。”蔣柯說(shuō)到，隨著(zhù)物質(zhì)生活的提升和改善，部分購房者有花園情結，買(mǎi)房時(shí)會(huì )考慮入手一樓帶“花園”的洋房產(chǎn)品，居住的時(shí)候圍起來(lái)做硬化處理，而這樣做也是有糾紛隱患的。

他舉例到，在重慶北碚區的某洋房小區，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)把樓棟周?chē)牟糠止簿G地劃為一樓業(yè)主享有。在接房入住后，一樓業(yè)主在使用花園的時(shí)候，卻遭到了其他樓層業(yè)主的投訴。

“花園洋房”還能買(mǎi)嗎？

據了解，一般情況下建筑區劃內的綠地從產(chǎn)權上來(lái)講屬業(yè)主共有，也就是說(shuō)多數“花園”不屬于開(kāi)發(fā)商可售的范圍，更不能由開(kāi)發(fā)商賣(mài)給業(yè)主。但是部分開(kāi)發(fā)商為了銷(xiāo)售一樓房源，會(huì )做出“買(mǎi)房子送花園”等類(lèi)似宣傳促銷(xiāo)手段，吸引購房者購買(mǎi)。這些不屬于私人所有的“花園”，如果被一樓業(yè)主用來(lái)施工建設，屬于違章建筑，有關(guān)部門(mén)有權要求進(jìn)行拆除并恢復原狀。

蔣柯認為，不是所有的花園洋房都不能買(mǎi)，如果有合法手續可以賣(mài)就可以買(mǎi)。購房者們買(mǎi)一樓花園洋房時(shí)一定要擦亮眼睛，注意看房本與合同上有沒(méi)有寫(xiě)明贈送面積的相關(guān)情況，以此證明花園面積的產(chǎn)權。

物管中的鬧心事

都說(shuō)“買(mǎi)房一陣子,物業(yè)一輩子”，在當今的城市生活中，物業(yè)服務(wù)與生活品質(zhì)緊密相關(guān)。據蔣柯介紹，由于物業(yè)管理水平良莠不齊，導致糾紛頻發(fā)，主要分為物業(yè)公司占用公共收益、亂花大修基金、亂搭亂建、漲物業(yè)費這4種糾紛類(lèi)型。

公共收益主要包括廣告、停車(chē)費、租賃、經(jīng)營(yíng)等。公共收益的使用，要經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )表決和授權，業(yè)主對公共收益的使用情況具有知情權。

大修基金的使用要經(jīng)過(guò)合法流程，物業(yè)公司無(wú)權擅自挪用。蔣柯說(shuō)到，大修基金一般由小區業(yè)委會(huì )主導，建議各小區應該成立業(yè)委會(huì )來(lái)對大修基金進(jìn)行監管。

物業(yè)亂搭亂建的行為，業(yè)主則可以向相關(guān)部門(mén)直接舉報。

物業(yè)費漲價(jià)，不是物業(yè)公司一張紙就說(shuō)了算。要變更物業(yè)費，由業(yè)委會(huì )牽頭，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )共同表決。

總之，在物業(yè)管理中難免會(huì )遇到一些糾紛，要盡量挑選具有優(yōu)良資質(zhì)的品牌物業(yè)公司，并成立小區業(yè)委會(huì )進(jìn)行監督。面對物業(yè)管理中不合理行為，必要時(shí)應該用法律的武器捍衛自己的合法權利。

結語(yǔ)：

進(jìn)入“十四五”以來(lái)，提高居民消費水平、促進(jìn)住房消費健康發(fā)展，滿(mǎn)足人民群眾對住房消費的多元需求越來(lái)越受到重視。2022年是“十四五”第二年，中國消費者協(xié)會(huì )1月17日公布2022年全國消協(xié)組織消費維權年主題為“共促消費公平”。公平是守護市場(chǎng)經(jīng)濟平穩健康發(fā)展的基礎，是市場(chǎng)經(jīng)濟參與各方必須共同遵守的規則。有了公平誠信的消費環(huán)境，消費者才能更加安心、放心消費，市場(chǎng)也將更加充滿(mǎn)活力。

房子作為大宗商品，動(dòng)輒幾十、上百萬(wàn)，關(guān)系到人民的“優(yōu)居夢(mèng)”。蔣柯認為，購房者作為弱勢群體也應該提高甄別消費陷阱的能力，在買(mǎi)房的過(guò)程中盡量選擇更有保障的大牌開(kāi)發(fā)商，買(mǎi)房手續合法才能購買(mǎi)。如果遇到不能按時(shí)交房、不能按照質(zhì)量交房、不能按照合同約定交房的情況之下，不要出現過(guò)激行為妨礙開(kāi)發(fā)商正常的經(jīng)營(yíng)秩序，要用法律武器找開(kāi)發(fā)商索賠，或者通過(guò)正常的信訪(fǎng)渠道向相關(guān)部門(mén)反饋，以及向消費協(xié)會(huì )投訴等措施，向開(kāi)發(fā)商施加壓力，以此來(lái)維護消費者的合法權益。（彭會(huì )/文 夕林/圖）